اما‌و‌اگرهای ساخت ۴ میلیون مسکن | ساخت یک میلیون مسکن در سال شدنی است؟
معضل خانه و سرپناه این روزها دغدغه بسیاری از ایرانیان است و آنها که فکر ساخت خانه برای عمر باقی‌مانده‌اند و مستأجران، هرکدام به‌شیوه‌ای با این مسئله دست‌و‌پنجه نرم می‌کنند. آمار و اطلاعات رسمی می‌گوید ۶۰ درصد هزینه خانوارها امروزه صرف مسکن می‌شود و دست‌‌کم حدود ۱۵ میلیون در حاشیه‌ها به‌سر می‌برند و با همین شرایط همچنان بازار مسکن ملتهب است. در چنین شرایط پرنوسانی، حالا فردی سکان پاستور را به دست گرفته که در دوران تبلیغات انتخابات ریاست‌جمهوری، وعده ساخت چهار میلیون مسکن در سال را داده است. در بازار مسکن این روزهای ایران چه می‌گذرد و تا چه اندازه چنین شعاری امکان تحقق دارد؟ اگر اسناد بالادستی می‌گوید سالانه باید یک میلیون مسکن ساخته شود، چرا در سال‌های گذشته حدود ۳۰۰ هزار مسکن در سال ساخته شده و اصلا این وعده حتی در صورت تحقق، تا چه اندازه راه‌گشا است و مشکل دیرینه سرپناه را حل می‌کند؟
تازه‌ترین آمار؛ هر متر خانه ۲۸میلیون‌و ۸۰۰ هزار تومان
پیش از پرداختن به وعده انتخاباتی نامزد پیروز، به آمار رسمی سری بزنیم و ببینیم وضعیت مسکن و اجاره به‌طور متوسط چگونه است. بر‌اساس اعلام بانک مرکزی، در اردیبهشت سال جاری متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۲۸میلیون‌و ۸۰۰ هزار تومان بوده است که نسبت‌به ماه قبل ۱.۸ درصد کاهش و معادل ۶۹.۷ درصد افزایش را نسبت به سال قبل از آن نشان می‌دهد. گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که ازسوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در اردیبهشت متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده ازطریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران، ۲۸میلیون‌و ۸۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل، به ترتیب ۱.۸ درصد کاهش و ۶۹.۷ درصد افزایش دارد. علاوه‌بر‌این، تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه، معادل ۳.۹ هزار فقره بود که نسبت‌به ماه مشابه سال قبل ۶۵.۲ درصد کاهش و در‌مقایسه‌با ماه قبل ۸۸.۱ افزایش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا، حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت، با سهم ۳۵.۷ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، بیشترین قیمت هر متر خانه ۶۰ میلیون‌و ۲۱۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۱۱میلیون‌و ۹۷۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر‌یک از آنها با افزایش ۷۷.۶درصدی در منطقه یک و ۵۲.۶ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر‌حسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت امسال نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۷.۲ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ و ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان با ۱۴.۹ و ۱۲.۳ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد. علاوه‌بر‌این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اردیبهشت امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۳۲.۶ و ۳۶.۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. این توضیحات اگرچه آمار رسمی از اریبهشت تهران است، اما در دیگر کلان‌شهرها نیز همین افزایش تا اندازه‌ای رخ داده و حتی در شهرهای کوچک هم افزایش شدید نسبت به سال گذشته مشهود است.
با سیل بعد از کرونا چه می‌توان کرد؟
همین هفته پیش، «شرق» در گزارشی میدانی به وضعیت این روزهای بازار مسکن در پایتخت ایران پرداخته بود که تصویر شرایط نامساعد این بازار را ارائه می‌کرد. در تحلیل همین شرایط، «حسام‌الدین عقبایی»، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، به «شرق» گفته بود: «دولت بر‌اساس قانون اساسا نمی‌تواند وارد حیطه قیمت‌گذاری شود. امسال و سال گذشته نیز به‌دلیل کرونا و اینکه مصوبات ستاد کرونا لازم‌الاجراست، وضعیت این است و بعد از پایان دوران کرونا، دولت دیگر نمی‌تواند سقفی برای قیمت تعیین کند. تعیین سقف افزایش اجاره بیشتر جنبه بازدارنده داشته است و به نظر می‌رسد میزان افزایش اجاره‌بها باید همین ۲۵ درصد باشد». این کارشناس مسکن همچنین تأیید می‌کرد که تا پیش از وضع قوانین بازدارنده نظیر سقف اجاره در تهران، شاهد سیل رو به پایین بودیم؛ از شمال به میانه، از میانه به پایین و از پایین به حاشیه و به دولت جدید تذکر داده بود که «با توجه به اینکه آرزو داریم سال دیگر کرونایی در کار نباشد، دولت دیگر قانونا نمی‌تواند سقفی برای اجاره‌بها تعیین کند و رشد درآمد مردم به‌هیچ‌عنوان متناسب با افزایش واقعی اجاره‌بها نیست و مستأجران با مشکلی بدتر از دوران کرونا مواجه خواهند شد». عقبایی درباره راه‌حل هم پیشنهاد داده بود: «باید بازار تسهیلات با کارمزد بسیار پایین یا حتی صفر را تا قبل از خرداد که فصل اجاره است، برای مردم در نظر گرفت تا کمکی باشد به مستأجران؛ وگرنه بار دیگر شاهد سیل رو به پایین جمعیت شهری ایران خواهیم بود». هرچه هست و با هر اختلاف‌نظری درباره راه‌حل، حالا کارشناسان این حوزه درباره وجود مسئله و مشکل هم‌عقیده‌اند و در چنین شرایطی دولتِ در راه، وعده داده است که سالانه یک میلیون مسکن خواهد ساخت.
ساخت یک میلیون مسکن در سال شدنی است؟
این وعده و برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال تا چه اندازه شدنی است و در صورت تحقق تا چه اندازه راه‌گشا خواهد بود؟ این پرسشی است که این روزها مدام مطرح و به بحث گذاشته می‌شود و پاسخ‌های متفاوتی هم از سوی کارشناسان بیان می‌شود. پیش‌تر «ایرج رهبر»، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، به خبرآنلاین گفته بود: «ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال جزء طرح جامع مسکن است که از قبل هم بوده است. همچنین در مصوبه‌ای که در مجلس تصویب شده و شورای نگهبان باید آن را ابلاغ کند، تأکید شده یک میلیون واحد مسکونی در سال باید ساخته شود و قوه مجریه این تکلیف را دارد». او گفته بود: «هر رئیس‌جمهوری می‌آمد، باید این قانون را اجرائی می‌کرد و حالا آقای رئیسی ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال را هم در شعارهای انتخاباتی داشتند و در عین حال، بعدها در کنفرانس خبری خود اعلام کردند اولویتشان مسکن است و یک میلیون واحد مسکونی باید در سال ساخته شود. ساخت این تعداد واحد مسکونی باید مدیریت شود. ما تاکنون همیشه به بودجه دولت متکی بودیم و دولت برخلاف شعارهایی که داشت که تصدی‌گری به بخش خصوصی سپرده شده، عملا اتفاق دیگری افتاد». علاوه بر این و دراین‌باره رئیس تشکل‌های مهندسی استان تهران معتقد است امکان ساخت سالانه یک یا حتی دو میلیون واحد مسکونی وجود دارد، اما باید برای منابع مالی آن تمهیداتی اندیشیده شود. «رضا حیدریون» دراین‌باره و در نشست خبری معرفی تشکل‌های مهندسی ساختمان تهران گفت: «علت رکود تورمی در بازار مسکن، در کنار پارامترهای اقتصاد کلان و نرخ، کاهش شدید عرضه مسکن است که سبب شده حداقل عرضه را در سال‌های اخیر داشته باشیم. همچنین افزایش سنگین عوارض ساختمانی و مصالح از دیگر علل افزایش قیمت مسکن هستند. وقتی مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده، کاهش شدید عرضه در بازار اجاره را شاهد بوده‌ایم و در نتیجه اجاره‌بها افزایش یافت». حیدریون درباره امکان ساخت سالانه یک میلیون مسکن نیز گفت: «توان ساخت سالانه یک یا حتی دو میلیون مسکن در کشور وجود دارد، اما باید اولا به سمت صنعتی‌سازی برویم و ثانیا در‌خصوص تأمین منابع مالی ساخت این تعداد مسکن، اندیشه کرد. مثلا تشکل‌های صنفی می‌توانند با جمع‌آوری منابع خرد، در راستای توسعه صنعت ساخت‌وساز مسکن هم‌افزایی کنند. در همین خصوص لازم است لایحه مشارکت عمومی– خصوصی در مجلس به تصویب برسد. همچنین بازار سرمایه و صندوق‌های زمین و ساختمان هم به تأمین بخش ساخت‌وساز کمک می‌کنند». رئیس تشکل‌های مهندسی ساختمان استان تهران درباره وجود زمین در شهرها گفت: «برای افزایش ساخت‌وساز راهی جز مراجعه به بافت‌های فرسوده و نوسازی این بافت‌ها نداریم؛ چون زمین در شهرها کم است و اگر بخواهیم محدوده شهرها را بزرگ‌تر کنیم، مشکلات دیگری ایجاد می‌شود».
آثار این ساخت‌وسازها تورم است؟
روز گذشته یک کارشناس اقتصاد مسکن، کنترل نقدینگی، کاهش تورم، افزایش تولید و افزایش ساخت‌وساز را مهم‌ترین راهکارهای ثبات بازار مسکن دانست و گفت: اگر دولت رئیسی بخواهد مسیر امتحان‌شده ساخت‌وساز دولتی را در پیش بگیرد، قیمت خانه پایین نخواهد آمد. عباس زینعلی که با ایسنا سخن می‌گفت، در توضیح وضعیت مسکن گفت: روند قیمت مسکن در کشور وابستگی زیادی به متغیرهای کلان دارد. رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور در بازار مسکن تأثیر می‌گذارد. این موارد همچنین بر ارکان ساخت مسکن شامل مصالح ساختمانی و زمین نیز تأثیرگذار است. اگر بتوان این متغیرهای کلان را به شکل اصولی مدیریت کرد، روند قیمت مسکن باثبات می‌شود. او درباره پیش‌بینی بازار مسکن در دولت آینده گفت: دولت رئیسی برای ساماندهی بازارها از‌جمله بازار مسکن، باید جلوی رشد حجم نقدینگی را بگیرد، تورم را کنترل کند و تولید را در همه سطوح افزایش دهد. در آن صورت، به رشد اقتصادی‌ای می‌رسیم که منجر به آرامش بازارها می‌شود؛ وگرنه نمی‌توان به کاهش قیمت مسکن فکر کرد. این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به تأثیر نرخ ارز بر تورم عمومی افزود: اگر نرخ ارز در مدت طولانی باثبات بماند، حتما ثبات در دیگر بازارها نیز پیش می‌آید و شاهد افزایش حباب‌گونه نخواهیم بود. چیزی که در چهارساله دوم دولت تدبیر و امید نداشتیم، همین بی‌ثباتی بود. تنش‌های سیاسی و بین‌المللی هم در تلاطم اقتصادی نقش داشت. این کارشناس اقتصاد مسکن درباره وعده رئیس‌جمهور منتخب برای احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی گفت: من چندان به تحقق این وعده امیدوار نیستم؛ به‌خصوص اگر قرار باشد دولت رأسا اقدام به ساخت‌وساز کند. این کارها در گذشته هم انجام شده که آثارش را به شکل ایجاد تورم دیده‌ایم و تأثیر چندانی بر رشد تولید مسکن نگذاشته است. ساخت‌وساز باید به دست بخش خصوصی سپرده شود. در‌حال‌حاضر یک‌سری برنامه‌های کلان ازسوی حجت‌الاسلام‌والمسلمین رئیسی ارائه شده است و جزئیات برنامه‌ها چندان روشن نیست؛ با‌این‌حال، امیدواریم با یکدست‌شدن مجموعه حاکمیت، برنامه‌های اقتصادی به شکل هماهنگ و جدی‌تری دنبال شود.
چه کسانی مشمول وام ودیعه مسکن نمی‌شوند؟
سال گذشته از ۹۰۰هزار متقاضی، ۶۷۵ هزار نفر موفق به دریافت وام ودیعه مسکن نشدند. امسال هم با وجود دوبرابر شدن سقف مجموع پرداختی بانک‌ها برای این تسهیلات، عده‌ای مشمول پرداخت نمی‌شوند از جمله مستأجرانی که سال گذشته از این وام استفاده کرده‌اند.
«از ۹۰۰ هزار متقاضی دریافت وام ودیعه مسکن در سال گذشته تنها ۲۲۵ هزار متقاضی موفق به دریافت وام شدند». این خبری است که محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، داده است.
به گفته او به دلیل محدود بودن زمان ثبت نام و همچنین عدم بارگذاری اطلاعات افراد در سامانه، افراد زیادی با مشکل مواجه شدند. البته نباید از کنار محدودیت منابع مالی برای پرداخت وام ودیعه گذشت.
سال گذشته فقط ۴ هزار میلیارد تومان منابع برای پرداخت ودیعه مسکن در نظر گرفته شده بود. رقمی که گفته می‌شود امسال به ۱۰ هزار میلیارد تومان رسیده است.
همچنین بنا شده است که امسال سقف وام در شهر تهران ۷۰ میلیون تومان و در سایر کلان شهرها ۴۰ میلیون تومان باشد.
سقف وام در نظر گرفته شده برای شهرهای کوچک ۲۵ میلیون تومان است. با وجود این دبیر کانون بانک‌های خصوصی به تجارت‌نیوز گفته است که « اغلب بانک‌ها توان پرداخت وام با این مبلغ را ندارند».
در مجموع اینکه طبق ابلاغیه رسمی به بانک‌های عامل، بر اساس مصوبه ستاد کرونا، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری موظفند، حداکثر تا پایان آذرماه سال جاری تسهیلات را با همین مبالغ مصوب پرداخت کنند.
چه کسانی نمی‌توانند وام ودیعه بگیرند؟
طبق دستورالعمل ابلاغ شده به شبکه بانکی، شرایط و مقررات سال ۱۳۹۹ تسهیلات ودیعه مسکن، در سال جاری نیز به قوت خود باقی است.
پس افراد متاهل و کسانی که دارای اجارهنامه رسمی یا اجارهنامه ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و دارای کد رهگیری هستند، می‌توانند وام ودیعه دریافت کنند.
همچنین تاریخ انعقاد اجارهنامه باید مربوط به شش ماهه نخست سال ۱۴۰۰ باشد و حداکثر تا دو هفته پس از معرفی، به شعبه مراجعه کرده و مدارک لازم جهت دریافت تسهیلات کمک ودیعه مسکن را ارایه دهند.
گفتنی است نرخ سود تسهیلات مذکور ۱۳ درصد است و مستاجران تهرانی بازپرداخت ۵ ساله با اقساط ماهیانه ۱.۶ میلیون تومانی و برای ۲ گروه هدف دیگر، بازپرداخت ۳ ساله، با اقساط ترتیب ۱٫۳ میلیون تومانی و ۸۴۲ هزار تومانی منظور شده است.
در این میان اما « تسهیلات مسکن به مستأجرانی که سال گذشته از این وام استفاده کرده‌اند، تعلق نخواهد گرفت». این موضوعی است که محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی گفته است.
چگونه وام ودیعه بگیریم؟
مستاجران از ۲۶ خرداد ماه امسال با مراجعه به سایت tem.mrud.ir امکان ثبت نام برای دریافت وام اجاره مسکن را دارند. مهلت ثبت نام نیز تا پایان شهریور ماه امسال است.
تسهیلات کمک ودیعه مسکن به دو صورت قابل برداشت است. در روش اول تسهیلات کمک ودیعه مسکن، در اختیار مالک قرار می‌گیرد و مستأجر سود و کارمزد آن را طی یکسال پرداخت می‌کند.
در روش دوم دریافت وام کمک ودیعه مسکن، وام در اختیار مستأجر قرار گرفته و اقساط آن را پرداخت خواهد کرد.
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از بانک عامل بخش مسکن، این بانک اقدام به طراحی سبد متنوعی از طرح‌های ویژه سپرده‌گذاری شامل ۸ طرح ویژه کرده است که مشتریان و متقاضیان می‌توانند متناسب با شرایط و هدفی که از سپرده‌گذاری دارند اقدام به انتخاب یک یا چند مورد از این طرح‌ها برای سپرده‌گذاری کنند.
۱. بر اساس قوانین و مقررات در نظر گرفته شده در این زمینه، در طرح نخست، حداقل موجودی برای افتتاح حساب مبلغ ۳۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. همچنین مدت زمان انتظار برای دریافت این تسهیلات با موجودی ۳۰ میلیون تومانی حداقل ۵ ماه تعیین شده است. در قالب این طرح متقاضیان و سپرده‌گذاران می‌توانند بعد از طی دوره انتظار مذکور تا سقف ۱۵۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند.
۲. در طرح دوم، متقاضیان می‌توانند پس از افتتاح حساب با حداقل واریزی ماهیانه ۳۰۰ هزار تومان با حداقل مدت انتظار ۳ سال تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. این طرح به خصوص برای متقاضیانی که در ماه امکان پس‌انداز با مبالغ بالا را ندارند، مناسب است. نرخ سود این تسهیلات ۱۵ درصد می‌باشد.
۳. در طرح سوم بانک عامل بخش مسکن نیز همین شرایط برای مشتریان و متقاضیان در نظر گرفته شده است و افراد می‌توانند در قالب این طرح تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. متقاضیان پس از مراجعه به شعب بانک و بررسی شرایط آنها در خصوص اینکه افتتاح کدامیک از حساب‌ها متناسب با شرایط آنها است از سوی کارکنان بانک راهنمایی خواهند شد. نرخ سود این تسهیلات نیز ۱۷ درصد در نظر گرفته شده است.
۴. در طرح دیگر، با حداقل موجودی ۱۰ میلیون تومانی و مدت بازپرداخت ۱۲ ماهه با نرخ سود ۱۸ درصد به متقاضیان تسهیلات پرداخت می‌شود. سقف تسهیلات فردی در این طرح معادل ۱۰۰ درصد خالص دریافتی تا ۱۰ میلیون تومان برای پرسنل شرکت‌ها در نظر گرفته شده است. این طرح برای پرداخت تسهیلات به کارکنان و کارمندان شرکت‌هایی که اقدام به پرداخت حقوق کارکنان خود از مسیر بانک تخصصی بخش مسکن می‌کنند در نظر گرفته شده است. سقف این تسهیلات برای مدیران شرکت تا ۲۰ میلیون تومان و برای مدیران عامل و اعضای هیئت مدیره تا ۳۰ میلیون تومان قابل افزایش است.
۵. در طرح دیگر، بانک معادل سقف تسهیلات اوراق، تسهیلات بدون سپرده با مدت زمان بازپرداخت ۶۰ ماهه و نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت می‌کند. مجموع تسهیلات پرداختی از محل اوراق و بدون سپرده نمی‌تواند از سقف تسهیلات مصوب بانک مرکزی تجاوز کند.
شوک جدید بازار مسکن در خرداد ماه!
تعداد فایل‌های فروش عرضه‌شده در «دیوار» طی سومین ماه بهار نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۳۰ درصد و نسبت به اردیبهشت امسال ۵ درصد رشد داشته است.
به گزارش تازه‌نیوز و به نقل از تحریریه، فروشنده‌های مسکن در خرداد ماه اغلب فایل‌های خود را به قیمت‌های پیشنهادی اردیبهشت عرضه کرده‌اند و در ۶ منطقه شهر تهران اعم از مناطق شمالی، جنوبی و مرکزی نیز طی این ماه، میانگین قیمت‌های پیشنهادی اعلامی فروشنده‌ها بین ۵/ ۰ تا ۲درصد کاهش یافته است.
همچنین تعداد فایل‌های فروش عرضه‌شده در «اپلیکیشنهای موبایلی» بر اساس گزارش دنیای اقتصاد طی سومین ماه بهار نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۳۰درصد و نسبت به اردیبهشت امسال ۵درصد رشد داشته که نشان از مصمم‌تر شدن فروشنده‌ها در بازار مسکن دارد؛ سیگنالی که می‌تواند منعکس‌کننده تسری انتظار کاهش قیمت در میان فروشنده‌های ملک باشد.
گفتنی است، در آغاز تابستان ۱۴۰۰ هزینه وام مسکن به ببیشترین حد خود رسید و گرانترین قیمت در میان تمام روزهای سپری شده از سال جاری را به ثبت رسانید. با این حال نرخ سود از مرز ۲۱ درصد عبور نکرده و بیشترین نرخ ثبت شده در بهار برابر با ۲۰.۹۲ درصد بود.
باوجود آن که در این تاریخ رکورد بیشترین قیمت وام به ثبت رسید اما آمارها اعم از رشد روزانه و ماهانه قیمت اوراق تسه (اوراق تسهیلات مسکن ) نشان می‌دهد روند هزینه وام در جهت نزولی بوده و در حال کمتر شدن است.
