بررسی و پاسخ به متداول‌ترین سوالات متقاضیان خرید مسکن از شرکت‌های تعاونی

سوالات متداول و پرتکرار

قریب به اتفاق اشخاصی که قصد خرید مسکن از شرکت های تعاونی را دارند همواره سوالاتی در سر دارند .
سوالاتی از قبیل :

1- چرا تعاونی قیمت مقطوع اعلام نمی کند و قیمت های اعلامی علی الحساب است؟
2- از کجا معلوم قیمت اولیه اعلامی توسط تعاونی افزایش نیابد؟
3- اگر پروژه در مهلت اعلامی تحویل نگردد تعاونی خسارت پرداخت می کند ؟
4- آیا تعاونی در مهلتی که اعلام کرده پروژه را تمام می کند؟
5- اگر شرکت تعاونی کلاهبرداری کند پول مان را چگونه پس بگیریم ؟
6- چه اطمینانی وجود دارد که اصلا این پروژه ساخته و تحویل شود؟

و سوالاتی از این دست که هنگام خرید در ذهن تمامی متقاضیان ایجاد و آنها را نسبت به شرکت در پروژه های این شرکتها  مردد می کند; برای پاسخ به این سوالات ابتدا می بایست مکانیزم این شرکتها را مورد بررسی قرار دهیم :
شرکت های تعاونی مسکن ، مجموعه ای فاقد سرمایه و دارای شخصیت حقوقی مستقل و متشکل از پرسنل سازمانها که در نام خود از اسم آن سازمان استفاده شده اما هیچگونه وابستگی نداشته و یا متشکل از افراد عادی و غیر سازمانی که می بایست در بدنه هیئت مدیره خود از افرد ذیصلاح در رشته های مرتبط استفاده نمایند شکل گرفته و در هر دو حالت پیشگفته از یک قانون و زیر نظر وزارت تعاون ، کار و رفاه اجتماعی در زمینه تولید مسکن تبعیت می کنند . طبق قانون افراد هیئت مدیره در این شرکتها از حقوق ، مزایا و پاداش سالانه بهره مند شده و باتوجه به عدم وجود سرمایه حق دارند از طریق جذب سرمایه از محل دریافتی از اعضای خود نسبت به خرید زمین ، اخذ پروانه ساخت ، ساخت و تحویل پروژه ها با نرخ تمام شده و بدون محاسبه سود و احتساب هر گونه افزایش قیمت های بازار مسکن به اعضای خود تحویل نمایند . این نکته به این معنی است که اولا" در صورتیکه در حین مراحل ساخت یا اتمام کار قیمت مسکن در بازار دچار افزایش گردد هیچ تاثیری در قیمت زمان تحویل واحد به اعضا نداشته ، این در شرایطی است که در بازار مسکن کلیه بساز بفروش ها و تولید کنندگان ( بغیراز شرکتهای تعاونی ) قیمت فروش خود را بر اساس افزایش های ایجاد شده تعیین و به مشتری و خریداران محترم واگذار می نمایند و خریداران تحت هیچ شرایطی از گزند تورم های رایج در بازار در امان نبوده و مجبور به پرداخت کل مبلغ نهایتا" در قالب سه قسط و مجموعا" در 2 الی 3 ماه به فروشندگان می باشند.ثانیا" در صورتیکه این تورم نیز رخ ندهد و قیمت تمام شده برای تعاونی از قیمت فروش بازار پایین تر باشد باز هم هیچگونه تاثیری در قیمت زمان تحویل نداشته و اعضا صرفا" ملزم به پرداخت و تصفیه حساب خود با شرکت تعاونی بر اساس هزینه های جاری و واقعی و بدون منظور نمودن هر گونه سود می باشند ، در حالیکه دربازاراملاک پیش فروش، معمولا سازندگان قیمت خود را نهایتا" بصورت 10 الی 15 درصد پایین تر از قیمت فروش روز بازار به خریداران عرضه نموده و حداقل 40 الی 50 درصد از کل ثمن معامله را همزمان با انعقاد قرارداد و الباقی آن را طی اقساط 6 الی 8 ماهه به سازنده واگذار نمایند، این در صورتی است که پروژه اصطلاحا" برروی خاک یا در مرحله خاکبرداری باشد و هر چقدر پیشرفت اجرایی داشته باشد به همان نسبت گرانتر و دارای پیش پرداخت بیشتر و اقساط کوتاه مدتی خواهد بود. البته شایان ذکر است در شرکتهای تعاونی هزینه ساخت و تحویل بغیر از خرید زمین ، اخذ پروانه ساخت و خرید مصالح و تجهیزات ، انشعابات و امور اداری سازمانها هزینه هایی همچون حقوق پرسنل ، اجاره بهای دفاتر، ملزومات، تجهیزات اداری ، حقوق و پاداش هیئت مدیره را نیز را شامل می شود ، با توجه به توضیحات پیشگفته احتمالا" شما مخاطب محترم نیز به این نتیجه رسیده اید که تمامی عملیات خرید ، ساخت و تحویل توسط تعاونی ها وابسته به پرداختی اعضاء و کاملا تابع نظام پرداخت اقساط ایشان می باشد . حال می توانیم سوالات مطروحه توسط متقاضیان را پاسخگو باشیم .

پاسخ سوال 1 و 2

شرکت های تعاونی فاقد هرگونه سرمایه بوده و در ابتدای هر پروژه هزینه ساخت را بصورت تخمینی و با ضریب خطای 10 الی 15 درصد محاسبه و اعلام می نمایند ، با توجه به تورم های سالیانه و احتمال رشد قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی قیمت بصورت علی الحساب اعلام تا در صورت رشد بهای نهاده های ساختمانی با منظور نمودن در اقساط ساخت از اعضاء اخذ و روند اجرایی پروژه به خوبی مدیریت گردد ، تعاونی ها از اعضای خود در پروژه ها سودی دریافت نکرده و عملا اعضا در ساخت پروژه نقش مشارکت مدنی را داشته و شرکت تعاونی صرفا" نقش مدیریتی و گرداننده آن را دارد و اعضای هیئت مدیره صرفا" بغیر از حقوق ماهانه از پاداش سالانه که معمولا بمیزان 5 درصد هزینه کرد ساخت سالانه می باشند بهره مند می گردند و در نتیجه در صورتیکه مثلا قیمت اولیه ساخت متری 5.000.000 تومان اعلام و بعدا" در اثر افزایش نرخ مصالح به 7.000.000 تومان ارتقاء یابد پرداخت ما به التفاوت بر عهده عضو محترم می باشد ، در برابر آن نیز در طول دوره ساخت افزایش قیمت مصالح باعث افزایش نرخ فروش مسکن نیز خواهد شد ، مثلا در زمان شروع پروژه قیمت فروش آپارتمان در محل وقوع پروژه متری 18.000.000 تومان بوده که تا زمان تحویل به 30.000.000 تومان افزایش یافته و تعاونی نیز حق دریافت هیچگونه مبلغ اضافی از این بابت از اعضاء نخواهد داشت .​​​​​​​

پاسخ سوال 3 و 4

تحویل پروژه و در واقع خوش قولی تعاونی در تحویل پروژه در مدت زمان اعلامی به چند عامل بستگی دارد; اول روند پرداختی اقساط پروژه بر اساس برنامه زمانبندی اعلامی توسط تعاونی و عدم تاخیر اعضا در پرداخت هزینه ها ، چرا که پاشنه آشیل هر پروژه گردش مالی آن بوده و بزرگترین آفت برای پروژه های ساختمانی عدم توازن بخش مالی با مراحل اجرایی می باشد پس مهمترین موضوع در تحویل به موقع پروژه به خود اعضاء مرتبط خواهد شد اما در کنار این موضوع عواملی همچون مهندس ناظر ، شهرداری ها ، بدقولی پیمانکاران یا تهیه کنندگان مصالح نیز بعنوان عامل کاهنده زمان محسوب شده که می بایست هیئت مدیره و علی الخصوص مدیر عامل با تجربه و توان علمی خود آنها را پیش بینی و از بروزشان پیشگیری نماید اما باز هم قعطا امکان کاهش آن نهایتا" تا 50 درصد وجود داشته و نمی توان بصورت 100 درصد از آن ها جلوگیری نمود. در خصوص خسارت دیرکرد نیز همانگونه که پیشتر به آن پرداختیم تعاونی ها سودی از اعضای خود دریافت نمی نمایند که بتوانند زیانی در قالب دیرکرد به اعضا پرداخت نمایند و حضور اعضا در پروژه عملا بصورت مشارکت مدنی بوده تا بتوانند در نهایت یک محصول مشخص همچون یک واحد آپارتمان را طی اقساط طولانی مدت و با حداقل قیمت خریداری نمایند.

پاسخ سوال 5 و 6

موضوع کلاهبرداری یا عدم ساخت پروژه توسط شرکت های تعاونی همانند الباقی پرونده های مشابه رسیدگی می شود چرا که در حوزه ساخت و ساز مسکن موضوع کلاهبرداری یا عدم ساخت یا عدم ایفای تعهدات همانقدر که در پروژه های شرکت تعاونی احتمال دارد در پروژه های متعلق به اشخاص و یا شرکت های سرمایه گذاری نیز محتمل می باشد و قانون برخوردی یکسان با متخلفین دارد البته بدلیل فعالیت گسترده افراد حقیقی در بخش تولید مسکن این تخلفات در بخش خصوصی بیشتر به چشم می خورد چرا که بخش تعاونی ها از نظارت مجمع ، بازرسین و ادارات تعاون و اتاق های تعاون هر شهر بهره مند و تخلف هیئت مدیره شرکت ها قبل از رسیدن به نقاط حساس کشف و از آن جلوگیری می گردد . در اتفاقات این چنین و پرونده هایی که قبلا رسیدگی شده است ،قریب به اتفاق مالباختگان بدلیل فرآیند دادرسی در دادگاهها و طولانی بودن آنها دچار استرس و آسیب های معنوی زیادی شده اند اما بهر حال پس از گذران دوره دادرسی به اصل و خسارت مبالغ پرداختی خود رسیده و سرمایه خود را از دست نداده اند .
اما نکته ای که از چشم متقاضیان و اعضاء پنهان مانده مخاطراتی است که در اثر صدور چک در تعاونی ها متوجه اعضای هیئت مدیره می گردد چرا که شرکتهای تعاونی بر اساس برنامه پرداختی اعضاء با هدف سرعت بخشیدن به عملیات اجرایی نسبت به خرید وعده ای مصالح و یا پرداخت حق الزحمه پیمانکاران از طریق صدور چک اقدام و عدم ایفای تعهدات اعضا در پرداخت اقساط آنها باعث می شود تا اعضای هیئت مدیره و علی الخصوص مدیران عامل بدلیل برگشت خوردن چک های صادره در مواعد مقرر متهم به ارتکاب جرم صدور چک بلا محل و به تبع آن تحت تعقیب و حتی دستگیر شده و اموال آنها توسط مراجع قضایی توقیف و خود آنها ممنوع الخروج گردند و این یکی از مصائب اصلی و دردسر های بزرگ اعضای هیئت مدیره شرکتهای تعاونی می باشد.